市人民政府辦公室

關(guān)于進(jìn)一步做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的通知

 各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門:

    為進(jìn)一步規(guī)范不動產(chǎn)統(tǒng)一登記行為，提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記質(zhì)量和效率，有效解決歷史遺留問題，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《自然資源部辦公廳關(guān)于全面排查不動產(chǎn)登記“中梗阻”問題的通知》(國土資電發(fā)[2017] 13號)及《隨州市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的通知》(隨政辦函[2017)22號)等文件精神，結(jié)合我市實際，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就進(jìn)-步做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)工作通知如下:

    一、關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)整合工作

　　為減少登記風(fēng)險，方便人民群眾，由自然資源和規(guī)劃部門牽頭按照自然資源部對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)整合的要求，具體組織實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)整合工作。將分散存放、格式不一、介質(zhì)不同的土地、房屋、林權(quán)等不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行梳理、規(guī)范、整合。數(shù)據(jù)整合應(yīng)以城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)鎮(zhèn)辦、社區(qū)(村)為單位，逐宗地開展外業(yè)調(diào)查、內(nèi)業(yè)核查，弄清每宗土地、房屋(幢)、戶(人)及林木等地上附著物的關(guān)系，將交易與登記的增量數(shù)據(jù)、商品房交易與登記的樓盤表數(shù)據(jù)一同進(jìn)行整合，建立完善、準(zhǔn)確、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的樓盤數(shù)據(jù)信息庫，實現(xiàn)交易登記信息共享互通。

　　各部門要密切配合，通力協(xié)作，充分依靠和發(fā)揮社區(qū)基層力量和作用，大力宣傳不動產(chǎn)登記政策法規(guī)和開展數(shù)據(jù)整合工作的重要意義，調(diào)動不動產(chǎn)權(quán)利人自愿換證的積極性，促進(jìn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作的順利推進(jìn)。

　　二、關(guān)于有房產(chǎn)證無土地證的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作

   主要涉及舊城改造、拆遷安置、商品房、國有直管公房及年代久遠(yuǎn)的個人自建房等房產(chǎn)。

　　（一）對確無土地權(quán)屬來源，但符合土地利用總體規(guī)劃且屬建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋，在查清土地權(quán)屬來源的基礎(chǔ)上進(jìn)行受理：

　　1、1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施以前的，由所在的村（居）委會出具證明， 公告無異議后直接辦理。

　　2、1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施以后的，在自然資源和規(guī)劃局補(bǔ)辦用地手續(xù)后，辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

　　（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有取得土地使用權(quán)開發(fā)的商品房，且開發(fā)企業(yè)依然存在的，由開發(fā)企業(yè)按宗地面積補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后，為房屋所有權(quán)申請人辦理出讓土地使用權(quán)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。開發(fā)商滅失的，由購買人單方面申請，按房屋實測宗地的分?jǐn)偯娣e補(bǔ)辦出讓手續(xù)后進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

　　（三）對土地權(quán)屬來源清楚，已辦理房產(chǎn)證且在房產(chǎn)檔案系統(tǒng)中資料齊全、證據(jù)充足、因原單位破產(chǎn)或原權(quán)利人與現(xiàn)權(quán)利人之間多次交易等原因?qū)е缕錈o法共同申請的情形，可由現(xiàn)權(quán)利人單方面申請經(jīng)公告無異議或異議不成立的可辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。1990年5月19日《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院55號令）實施以后進(jìn)行交易的房屋，補(bǔ)辦出讓手續(xù)后，辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

　　（四）1990年5月19日以后直管公房土地用于商品房開發(fā)的，由開發(fā)單位補(bǔ)辦出讓手續(xù)后辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，也可由房屋所有權(quán)人按分?jǐn)偯娣e申請辦理。

　　 三、關(guān)于有土地證無房產(chǎn)證的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作

　　對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)有土地證無房產(chǎn)證的，由市自然資源和規(guī)劃局審核并簽署意見后，辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)登記。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的，由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)出具符合規(guī)劃的意見證明后辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

　　四、關(guān)于房地登記信息不一致的登記工作

　　（一）房地用途不一致

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房屋和土地均已登記，但用途不一致的，原記載的土地與房屋用途可保持不變，應(yīng)在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書中分別記載原用途情況。有證據(jù)證明原用途登記錯誤的，應(yīng)依法辦理更正登記。不動產(chǎn)首次登記的應(yīng)依土地和房屋規(guī)劃用途填寫。轉(zhuǎn)移登記時，權(quán)利人應(yīng)完善相關(guān)手續(xù)或補(bǔ)交出讓金后按實際用途登記。

　　對原屬破產(chǎn)企業(yè)的土地，已辦理房產(chǎn)證的個人，在辦理轉(zhuǎn)移登記時，按現(xiàn)在實際用途補(bǔ)繳土地出讓金后，辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記手續(xù)。

　　（二）權(quán)利人姓名不一致

　　在辦理土地登記或房產(chǎn)登記時，權(quán)利人姓名錯登的，由所在地村（居）委會出具證明，經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門調(diào)查核實并公告無異議，確系未發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，按權(quán)利人的戶籍信息中的姓名辦理不動產(chǎn)更正登記。

　　（三）房地發(fā)證機(jī)構(gòu)或坐落記載不一致

　  對原房屋、土地不屬于同一行政區(qū)的，按照屬地管理的原則辦理登記，相關(guān)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)做好檔案資料的銜接工作。房、地兩證記載的坐落不一致的，以地名文件為準(zhǔn)；對于無地名文件，按照房屋所有權(quán)證的坐落記載。

　　五、關(guān)于規(guī)范明確土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)及使用年限

    根據(jù)《省物價局、省國土資源廳關(guān)于2012年隨州市城區(qū)及管轄縣、市、區(qū)土地級別與基準(zhǔn)地價更新成果的批復(fù)》(鄂價工服規(guī)[2013] 225號)等文件規(guī)定，現(xiàn)行出讓金交納標(biāo)準(zhǔn)為:

    (一)住宅用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為:標(biāo)定地價x土地使用權(quán)面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e) x 40%。

　　 (二)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為:標(biāo)定地價x土地使用權(quán)面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e) x 60%。

    (三)工業(yè)用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為:評估地價x土地使用權(quán)面積(或土地分?jǐn)偯娣e)。

    (四)房改房轉(zhuǎn)讓時應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為:依據(jù)《隨州市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市國土資源局關(guān)于加強(qiáng)“三房”土地登記發(fā)證和上市交易土地產(chǎn)權(quán)管理意見的通知》(隨政辦發(fā)[2001 ]53號)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，即現(xiàn)行基準(zhǔn)地價x土地使用權(quán)面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e) x10%。

　　(五)土地使用年限:起始期為該宗地內(nèi)土地及房屋首次登記之日起計算至按用途的最高年限止。二次及二次以后交易的以批準(zhǔn)出讓的起始日至第一次交易確定的最高年限終止日確定土地出讓年限(該工作繼續(xù)由自然資源和規(guī)劃部門和財政部門組織落實)。

　　（六）對個人已繳納出讓金的國有劃撥土地，沒有辦理出讓手續(xù)的，按當(dāng)時出讓金標(biāo)準(zhǔn)的40%補(bǔ)交出讓金后，辦理不動產(chǎn)登記。

    六、關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中其他工作

　　(一)申請土地使用權(quán)首次登記時，批準(zhǔn)用地面積的界址與不動產(chǎn)測量宗地界址應(yīng)當(dāng)一致。如出現(xiàn)不動產(chǎn)實際測繪宗地面積小于批準(zhǔn)用地面積時，以實際測繪宗地面積予以確權(quán)登記。如出現(xiàn)實際測繪宗地面積大于批準(zhǔn)面積時，按下列辦法處理：

　　1、個人：（1）四至未發(fā)生變化的，按批準(zhǔn)面積登記（注明實測宗地面積）；（2）四至明顯發(fā)生變化的，完善手續(xù)后辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

　　2、工業(yè)用地：（1）四至未發(fā)生變化，屬劃撥土地的，按批準(zhǔn)面積登記（注明實測宗地面積）；屬出讓性質(zhì)，超過批準(zhǔn)面積的，按原出讓單位地價補(bǔ)交出讓金后辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。（2）四至明顯發(fā)生變化的，由自然資源和規(guī)劃部門立案查處并完善手續(xù)后予以辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

　　 (二)土地使用權(quán)已登記發(fā)證，申請利用批準(zhǔn)土地上建造的房屋所有權(quán)首次登記，若不動產(chǎn)測繪時，實測宗地使用權(quán)面積與原土地使用權(quán)證記載的面積不一致的，分兩類處理:

    1、若實測宗地面積大于原土地證面積的按下列方式分別處理: (1)如果原取得方式為國有劃撥土地的，以實測宗地面積落宗，核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書時應(yīng)依據(jù)原土地證記載使用權(quán)面積確權(quán)發(fā)證(注明實測宗地面積);如果該權(quán)利人申請轉(zhuǎn)移登記時,按實測宗地面積辦理出讓手續(xù)，并以實測宗地面積予以登記確權(quán)(不得超過法定面積)。(2)如果原取得方式為國有出讓方式取得的，則由土地權(quán)利人向自然資源和規(guī)劃部門申請補(bǔ)辦增加用地面積手續(xù)，補(bǔ)交出讓金后方可辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

    2、若不動產(chǎn)測繪時，實測宗地面積小于原土地使用權(quán)證記載的土地使用權(quán)面積的，以實測宗地面積確權(quán)辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

    (三)在申請不動產(chǎn)換證、變更、轉(zhuǎn)移、抵押等登記業(yè)務(wù)中，如出現(xiàn)實測土地、房屋面積與原土地證、房產(chǎn)證面積不符的情形，對土地不符的處理按前述(一) (二)兩條意見綜合處理。對房屋面積發(fā)生差異按下列意見處理:

    1、原房產(chǎn)系自建取得，其記載結(jié)構(gòu)、層數(shù)等自然狀況與實測房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)等自然狀況無變化，且原房產(chǎn)證附圖未經(jīng)具有測繪資質(zhì)機(jī)構(gòu)測量計算面積的，以實際不動產(chǎn)測量房產(chǎn)面積辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

    2、職工通過房改購買取得的房產(chǎn)證且記載房產(chǎn)面積未經(jīng)具備測繪資質(zhì)機(jī)構(gòu)測量計算面積登記且自然狀況無變化的，以實際不動產(chǎn)測量房產(chǎn)面積辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

    3、因購買且以建筑面積為計價依據(jù)等方式發(fā)生轉(zhuǎn)移取得的房產(chǎn)證或已經(jīng)測繪機(jī)構(gòu)測量面積登記的，以原房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)。

　　4、實際測量不動產(chǎn)房屋、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、界址與原房產(chǎn)證記載結(jié)構(gòu)、層數(shù)、界址等自然狀況發(fā)生變化的，應(yīng)以房屋發(fā)生變更的相關(guān)證明材料，視情況予以變更登記或提交自然資源和規(guī)劃部門的補(bǔ)辦手續(xù)后辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

　　5、無法處理的原則上以原房產(chǎn)面積辦理相應(yīng)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

　　(四)單位辦公用房或宿舍樓在建設(shè)過程中，建設(shè)單位以房產(chǎn)充抵工程款的，建筑商銷售后，買房戶要求辦理不動產(chǎn)證的，憑建設(shè)單位與承建商的合同，由市國資局核定并出具意見，購房人補(bǔ)繳出讓金后，方可辦理不動產(chǎn)證。

　　（五）單位集資建房并以單位名義辦理相關(guān)手續(xù)的，如果土地權(quán)源清楚，符合建設(shè)規(guī)劃，按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金后辦理不動產(chǎn)登記。2006年8月14日以后的集資建房，依據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國國家監(jiān)察委員會、中華人民共和國自然資源部《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》（建住房【2006】196號）文件的規(guī)定，個人沒有取得單一房產(chǎn)證的暫不予辦理。

　　（六）房改房辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記需分割土地的，由個人提供房改證明材料后，可辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

    七、關(guān)于“兩證全無”等方面的登記工作

    對因各種歷史原因形成的“兩證全無”等不動產(chǎn)登記遺留問題，應(yīng)本著“尊重歷史、照顧現(xiàn)實、便民利民、促進(jìn)規(guī)范、推動發(fā)展”的原則，由市自然資源和規(guī)劃局參照以上處理意見，在符合土地利用和城市規(guī)劃的前提下，通過公開征尋異議等方式，在權(quán)屬調(diào)查清楚無異的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同取得方式的來源，設(shè)法完善相關(guān)手續(xù)或合理審慎設(shè)立不動產(chǎn)權(quán)利登記，做到證據(jù)充分、權(quán)利清楚，不斷推進(jìn)遺留問題得到有效解決。（如政府拆遷安置當(dāng)事人已居住使用多年的不動產(chǎn)，可由當(dāng)事人持安置單位證明、安置協(xié)議、本人申請、房屋所在地社區(qū)、辦事處證實且經(jīng)登記機(jī)構(gòu)啟動輔助公告無異后，可為申請人辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記）。

　　八、關(guān)于“控違辦”已處置到位的違建房的登記工作

    對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的原住房改建，“控違辦”已處置到位的違建房原則上按《市委辦公室、市政府辦公室關(guān)于印發(fā)廣水市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)違法占地和違規(guī)建設(shè)處理暫行辦法的通知》(廣辦發(fā)[2012]18號)規(guī)定辦理，對無法辦理規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)，房屋已竣工的，由申請人提供房屋安全鑒定證明，辦理不動產(chǎn)登記。

    九、關(guān)于不動產(chǎn)登記的涉稅工作

　　不動產(chǎn)登記部門在辦理不動產(chǎn)登記前，按照“以地控稅、以稅節(jié)地”規(guī)定，要求申請人提供稅務(wù)機(jī)關(guān)完稅憑證或免稅憑證，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”政策。 

　　十、關(guān)于土地出讓年限到期登記工作

　　對少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可參照《自然資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》(國土資廳函[2016] 1712號)辦理，不需要提出續(xù)期申請，也不收取費用，可正常辦理交易和登記手續(xù)。涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期，并注明:“根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》(國土資廳函[2016] 1712號)辦理相關(guān)手續(xù)”。

　　十一、建立不動產(chǎn)登記疑難問題一事一議會議制度。

　　建立不動產(chǎn)登記工作一事一議會議制度。對在不動產(chǎn)登記工作中出現(xiàn)的疑難問題，由自然資源和規(guī)劃局組織相關(guān)股室或相關(guān)人員研究解決；重大疑難問題報市政府辦公室，由市政府辦公室組織相關(guān)部門研究解決辦法。

　　十二、本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行。有效期為5年。

　　2019年11月18日