廣水市國有土地上房屋征收與補償實施細則

為進一步規(guī)范我市國有土地上房屋征收與補償行為，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人（以下簡稱被征收人）的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（鄂政令第380號，以下簡稱《征收辦法》）等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。

一、房屋征收工作主體行為職責

市人民政府負責本市行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市人民政府確定廣水市房屋征收與補償工作辦公室(以下簡稱市征收辦)為房屋征收部門，組織實施本市行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。受市征收辦的委托，各鎮(zhèn)辦作為本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收實施單位，承擔國有土地上房屋征收與補償?shù)木唧w工作。

（一）廣水市房屋征收辦公室主要職責

1．宣傳和貫徹執(zhí)行國家、省、隨州市關(guān)于國有土地上房屋征收與補償?shù)姆伞⒎ㄒ?guī)和規(guī)定，制定本市行政區(qū)域國有土地上房屋征收與補償?shù)木唧w規(guī)定；

2．委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作，并負責監(jiān)督委托實施的房屋征收與補償行為；

3．核定征收補償方案，并報市人民政府批準同意；

4．組織對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記，并在征收范圍內(nèi)公布調(diào)查結(jié)果；組織征收項目的論證、評估，測算征收補償費用；

5．書面通知有關(guān)部門暫停辦理房屋征收范圍內(nèi)的新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關(guān)手續(xù)；

6．組織被征收人采取協(xié)商、公開投票、搖號等方式選定具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，并在征收范圍內(nèi)對評估結(jié)果進行公示；

7．委托房屋征收實施單位與被征收人簽訂補償安置協(xié)議；

8．依法建立房屋征收檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布；

9．受市政府委托代理房屋征收與補償糾紛中所涉及的行政訴訟、司法強制執(zhí)行案件；

10．法律、法規(guī)和省、市有關(guān)規(guī)定應(yīng)履行的其他職責。

（二）房屋征收實施單位主要職責

受委托的房屋征收實施單位不得以營利為目的，其工作經(jīng)費列入征收成本，在其受委托的范圍內(nèi)可實施以下工作并對其行為負責，同時接受市征收辦和有關(guān)部門的監(jiān)督。

1．負責進行房屋調(diào)查、登記；

2．負責編制征收補償方案；

3．負責進行房屋征收與補償政策的宣傳、解釋；

4．負責就征收補償?shù)木唧w問題與被征收人協(xié)商，簽訂補償安置協(xié)議；

5．負責組織征求意見、聽證、論證、公示等工作；

6．負責組織對被征收房屋的交接驗收和拆除工作；

7．負責房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險評估和信訪維穩(wěn)工作；

8．負責在委托范圍內(nèi)實施的其他工作。

（三）建立房屋征收重大問題協(xié)調(diào)機制

對房屋征收計劃擬定、征收補償標準制定、征收補償安置方案論證、房屋征收程序啟動及組織相關(guān)部門協(xié)調(diào)處理具體實施中確需協(xié)調(diào)的重大問題，由市政府召集有關(guān)部門，進行專題研究和論證，促進房屋征收工作順利進行。

二、房屋征收程序

（一）因公共利益需要，確需征收房屋的，項目業(yè)主應(yīng)當向市征收辦提出房屋征收申請。申請征收房屋應(yīng)提交下列資料：

1．發(fā)展改革部門出具的建設(shè)項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的證明材料及項目批準文件，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建應(yīng)當提交項目已納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃的證明材料；

2．國土資源部門出具的建設(shè)項目符合土地利用總體規(guī)劃的證明材料；

3．規(guī)劃部門出具的建設(shè)項目符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的證明材料及其規(guī)劃紅線圖；

4．房屋征收補償資金的有關(guān)證明；

5．需要提交的其他相關(guān)材料。

市征收辦應(yīng)當自申請（申報資料齊全）受理之日起15日內(nèi)，將初步審查意見報經(jīng)市政府批準后方可實施。

（二）房屋征收實施單位應(yīng)對擬征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、面積、附屬設(shè)施、家庭成員狀況、補償安置意向等情況調(diào)查登記，調(diào)查結(jié)果在擬征收房屋所在社區(qū)、鎮(zhèn)（辦）、市級新聞媒體進行“三榜公示”，每榜公示時間5天。

（三）在調(diào)查登記的同時，房屋征收實施單位應(yīng)組織被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，通過協(xié)商、投票或搖號的方式選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，對征收范圍內(nèi)各類房屋進行評估，確定貨幣補償標準，并結(jié)合“三榜公示”情況，測算征收補償安置費用。

（四）在調(diào)查登記的同時，由住建、國土資源、房管、城管等部門和有關(guān)鎮(zhèn)（辦），依法依規(guī)對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。

（五）房屋征收實施單位根據(jù)調(diào)查登記情況，負責擬定房屋征收補償方案。征收補償方案的內(nèi)容應(yīng)包括：

1．項目的基本概況及調(diào)查登記情況；

2．房屋征收的范圍；

3．實施時間；

4．補償方式；

5．補償金額；

6．補助和獎勵；

7．用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、面積、棟數(shù)、層數(shù)、套數(shù)、戶型等；

8．搬遷過渡安置方式和過渡安置期限；

9．最終安置方式和安置時限。

（六）市人民政府組織對征收補償方案進行論證，并將論證結(jié)論予以公布。征求公眾意見期限不少于30日。及時公布對征求的意見和根據(jù)公眾意見修改的情況。因保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建需要征收房屋，擬征收范圍內(nèi)超過半數(shù)的被征收人（以調(diào)查登記戶數(shù)為準）認為征收補償方案不符合有關(guān)規(guī)定的，市人民政府應(yīng)當組織由被征收人代表和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改完善方案。

（七）作出房屋征收決定前，由市人民政府根據(jù)屬地管理原則，指定項目建設(shè)所在地的鎮(zhèn)（辦）牽頭組織有關(guān)單位對房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性等問題進行正式社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并出具同意實施、暫緩實施、暫不實施的書面審查報告，呈報市人民政府。社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告包括對征收政策的風(fēng)險評估和對征收項目實施的風(fēng)險評估。

（八）作出房屋征收決定后，市征收辦應(yīng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停期限最長不超過1年。在征收范圍內(nèi)停止的辦理事項或建設(shè)行為如下：

住建部門：新建、擴建、改建房屋的審批和建設(shè)行為，已依法取得建房批準手續(xù)，但尚未建造完畢的房屋的續(xù)建；

公安部門：戶口的遷入和分戶的辦理，特殊原因如婚姻、出生、回國、軍人退伍、轉(zhuǎn)業(yè)、高校畢業(yè)、刑滿釋放等原因除外；

國土資源部門：改變土地用途，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

房管部門：房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；

工商部門：以被征收房屋為注冊地址的工商注冊手續(xù)辦理。

（九）房屋征收實施單位按照批準同意的征收補償方案，完成對被征收人征收補償安置協(xié)議書的簽訂。

（十）房屋被依法征收的，被征收范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)由市國土資源部門按相關(guān)規(guī)定依法收回，土地權(quán)利證書由市國土資源部門收回，房屋權(quán)屬證書由市房管部門收回。

項目所在地鎮(zhèn)（辦）應(yīng)負責做好房屋征收與補償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>

三、房屋征收補償與安置

（一）房屋征收補償采取貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

（二）對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋同區(qū)位類似房屋的市場價格。

被征收房屋價值的補償包括：房屋主體、附屬物及室內(nèi)裝飾裝修補償，具體價格由房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定進行評估。

被征收人對評估確定的房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向隨州市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

（三）鼓勵被征收人選擇貨幣補償，被征收人選擇貨幣補償安置的，由房屋征收部門按照房屋主體補償價值（不含房屋裝飾裝修費用和其他附屬物補償）的一定比例給予獎勵，基本保證獎勵后的房屋主體補償總價款能在改建地段或者就近地段購買與被征收房屋主體同等建筑面積的類似商品房，具體獎勵比例在補償方案中確定。

（四）征收住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收房屋與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，原則上按房屋面積1:1的比例返還，并按市場評估價格結(jié)算差價；征收非住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按房地產(chǎn)市場評估價格結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價。

（五）住宅房屋未經(jīng)批準改變用于商業(yè)門面經(jīng)營使用的，對有營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證及正常納稅憑證的，且連續(xù)經(jīng)營2年（含）以上的，仍按住宅房屋補償，另按實際經(jīng)營損失給予貨幣補償。

（六）室內(nèi)裝飾裝修及附屬物（院落、臨時設(shè)施、構(gòu)筑物及其地面附屬物等）按房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定的價格予以貨幣補償。

（七）經(jīng)市規(guī)劃部門認定為合法建筑的，給予補償安置，屬違法建筑的，不給予補償安置；認定為未超過批準期限的臨時建筑的，按成本價給予補償，認定為超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

（八）未經(jīng)市規(guī)劃、國土資源部門批準，有下列情形之一的，按原房屋用途認定并給予補償安置。

1．將住宅用途改為生產(chǎn)、辦公、倉儲用途的房屋；

2．將生產(chǎn)、辦公、倉儲用途改為住宅用途的房屋；

3．將生產(chǎn)、辦公、倉儲互改用途的房屋。

（九）被征收人過渡性安置由其自行考慮，過渡性安置費用在補償方案中確定。住宅房屋搬遷費具體標準根據(jù)項目實際情況在補償方案中確定；非住宅房屋搬遷費，由征收雙方協(xié)商按實際搬遷費用補助。協(xié)商不能達成一致的，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)通過評估確定。非住宅房屋的搬遷費包括設(shè)備、用具等拆遷、運輸、安裝以及其他費用，經(jīng)認定確屬營業(yè)性用房的，還應(yīng)考慮停產(chǎn)停業(yè)損失，具體標準由征收雙方協(xié)商確定或者由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。

（十）為鼓勵被征收人早搬遷、快交房，在規(guī)定的時間段內(nèi)搬遷的給予適度獎勵。具體獎勵標準，在征收補償方案中確定。

（十一）對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)尚未變更為國有的集體土地上的房屋主體補償標準：200㎡以內(nèi)（含200㎡）參照前述國有土地上房屋主體補償標準執(zhí)行，200㎡以上300㎡以下（含300㎡）的房屋主體其超過200㎡的面積部分按評估價補償，超過300㎡的房屋主體其超過300㎡的面積部分按重置價補償，附屬物和裝飾裝修部分按評估價補償。

（十二）房屋征收實施單位與被征收人應(yīng)當訂立附生效條件的《房屋征收補償安置協(xié)議》，并經(jīng)絕大多數(shù)被征收人同意后，征收補償安置協(xié)議生效。

（十三）房屋征收所需工作經(jīng)費，由房屋征收部門會同財政部門制定標準，列入征收成本。

四、房屋補償決定

（一）房屋征收實施單位與被征收人訂立補償協(xié)議后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當事人可依法提起訴訟。

（二）房屋征收實施單位與被征收人在征收公告規(guī)定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收實施單位就被征收房屋進行證據(jù)保全后，市人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收房屋產(chǎn)權(quán)有爭議的，由爭議雙方當事人自行協(xié)商，若在征收公告規(guī)定的簽約期限內(nèi)仍無法協(xié)商一致的，按被征收房屋所有權(quán)人不明確處理。

（三）被征收人逾期不執(zhí)行市人民政府作出的補償決定，且在法定期限內(nèi)既不申請復(fù)議，又不提起訴訟的，由作出房屋征收決定的市人民政府向人民法院申請強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應(yīng)附具補償金額和專戶存儲賬號，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

五、征收補償資金的管理、審計、監(jiān)察

財政部門：負責籌集或監(jiān)督項目業(yè)主籌集征收補償費用，并在征收決定公布前足額到位，做到專戶存儲，專款專用；

審計部門：對征收補償資金的使用情況全程進行審計監(jiān)督，征收補償結(jié)束后，應(yīng)進行決算審計，并公布審計結(jié)果，審計報告作為最終結(jié)算依據(jù)；

監(jiān)察部門：加強參與對房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門及其工作人員的監(jiān)察。

六、適用范圍和實施時間

（一）本實施細則適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋的征收與補償工作。

（二）本實施細則有效期為3年，自印發(fā)之日起施行。

七、本實施細則由市征收辦負責解釋，在此以前有關(guān)規(guī)定與本實施細則內(nèi)容不一致的，以本實施細則為準。